Cappotto termico, la coperta di Linus del condominio

La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato la scadenza dei bonus e delle detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica. Tra le opere coperte dagli incentivi Ecobonus, ce n’è uno dal nome particolarmente evocativo. Il “cappotto termico condominio” è una vera e propria protezione che avvolge le nostre case, proteggendole dalle dispersioni termiche - costose e dannose per l’ambiente - e aiutandoci a ridurre al minimo i consumi energetici. Cerchiamo di capire quali vantaggi comporta, come ci si deve muovere all’interno del condominio - dalla maggioranza necessaria, alla ripartizione delle spese, all’iter da seguire - e quali sono le scadenze per poter usufruire delle detrazioni.

Sono moltissimi i vantaggi che l’installazione di un cappotto termico garantisce all’edificio, economici e non solo. Magari non è tra i primi aspetti su cui ci si sofferma, ma la riqualificazione delle facciate incrementa il valore dell’immobile, aumentandone il potenziale sul mercato immobiliare. Poi, sul fronte delle spese condominiali per il riscaldamento, si ottengono i risultati più evidenti: si parla anche di una riduzione dei costi del 40-50%. E se all’installazione del cappotto condominio si abbina anche una caldaia a pompa di calore, i costi si abbattono ulteriormente, eliminando il gas e tutti gli oneri di manutenzione a esso legati.

 

Isolare le mura perimetrali del nostro condominio con un cappotto termico, permette quindi di:

Qual è il rapporto condominio-ripartizione spese? Cappotto termico e altri interventi di efficientamento energetico vanno suddivisi in parti uguali tra i condomini? Il cappotto termico in condominio permette di garantire l’isolamento termico e il risparmio energetico per l’intero edificio: non può essere inteso, perciò, come un’opera destinata alla sola utilità o servizio dei condòmini titolari di unità abitative i cui muri esterni sono interessati dai lavori. Essendo destinato al vantaggio comune dell’intera collettività condominiale (ex art. 1117 c.c.) - una volta installato, poi, costituisce parte integrante dei muri perimetrali, entrando a far parte della composizione architettonica esistente -, quando la realizzazione sia stata deliberata dall’assemblea dei condòmini, trova applicazione l’art. 1123 c.c.. Per effetto dell'art. 1121, inoltre, la realizzazione di un cappotto termico, destinato a migliorare l'efficienza energetica, non origina un'opera suscettibile di utilizzazione separata né configura una cosa destinata a servire i condomini in misura diversa. Per questo motivo, garantendo un vantaggio comune e l'impossibilità di un'utilizzazione separata, la ripartizione delle spese per il cappotto termico del condominio va quindi effettuata tra tutti i condòmini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. Anche nel caso in cui venisse deciso di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell’edificio - ovvero in genere quelle che costituiscono la parte più soggetta all’azione degli agenti atmosferici - l’opera riguarda comunque parti comuni dello stesso e la ripartizione del costo cappotto termico condominio viene compiuta ugualmente tra tutti i condòmini.

Il cappotto termico, oltre ad essere un intervento riqualificante per le facciate del condominio su cui viene installato, può portare ad una riduzione drastica dei consumi energetici del condominio tutto e di ogni singolo appartamento che lo compone, legata principalmente alla diminuzione del fabbisogno di riscaldamento invernale e di condizionamento estivo e alla stabilizzazione della temperatura interna. Inoltre, riducendo notevolmente il livello di umidità degli immobili e aumentando l’isolamento acustico rispetto ai rumori esterni, ne migliora anche il comfort abitativo.

Esiste una maggioranza condominiale per cappotto esterno? Essendo realizzato sulle pareti esterne del condominio, possono sorgere dubbi su quale sia la maggioranza condominiale necessaria per deliberare in materia di cappotto termico. L’equivoco può nascere dalla lettura dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n.77. È stato infatti aggiunto il comma 9-bis, che indica: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se  approvate  con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti  e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Lo stesso ragionamento sarebbe valido nel momento in cui si decidesse di installare contestualmente al cappotto anche un sistema di ventilazione meccanica controllata, che obbligherebbe tutti i condòmini o alcuni di essi a effettuare interventi all’interno del proprio appartamento. In questo caso sarebbe quindi necessaria l’unanimità, se ciò non dovesse accadere la delibera è da considerarsi nulla e impugnabile.

 

Nel caso di balconi e terrazzi, l’inconveniente può essere evitato - ove possibile - grazie ad accorgimenti tecnici, come l’insufflaggio di materiale isolante nelle intercapedini. La ricerca di una soluzione tecnica a questi problemi deve costituire oggetto di uno specifico capitolato esaminato e approvato dall’assemblea: altrimenti si determina una lesione del diritto di proprietà dei singoli condòmini e la conseguente nullità della delibera. L’assemblea non può infatti decidere l’esecuzione di lavori su parti dell’edificio che sono di proprietà di un singolo condomino senza il suo consenso.

 

In sintesi: per una corretta delibera sui lavori di installazione del cappotto termico condominiale, occorrerà, in primo luogo, valutare ogni accorgimento tecnico per evitare incidenze negative sulle proprietà private dei condòmini. Se queste sono ineliminabili, sarà necessario arrivare all’unanimità dei consensi.

Realizzare lavori in condominio, si sa, può essere complicato. Per evitare contrattempi, è bene seguire un iter, come indicato dal Tribunale di Roma con la sentenza 17997/2020.

 

Prima di approvare i lavori, come spiegato dai giudici, bisogna condurre uno studio di fattibilità, ovvero un’analisi dei costi e dei possibili risultati che deriveranno dall’installazione del cappotto, che permette di capire se e quanto il suo spessore potrebbe diminuire l’area calpestabile di balconi e spazi comuni, andando a gravare sulla sfera patrimoniale di alcuni condòmini. Per cercare di snellire e sveltire l’approvazione, è possibile per l’assemblea nominare un consiglio ristretto di condòmini, che avrà il compito di comparare i preventivi e selezionare le offerte. Perché le decisioni del consiglio ristretto possano essere valide e vincolanti per tutti i condòmini, però, è necessario che vengano votate e approvate da tutta l’assemblea condominiale.

Qual è il costo cappotto termico condominio e com’è possibile risparmiare? Le detrazioni fiscali previste permettono di ridurre le spese da sostenere per il cappotto tetto condominiale. La buona notizia è che anche per il 2022 il Governo ha previsto bonus e detrazioni per poter realizzare il cappotto termico esterno in condominio. Il principale è il Superbonus, che permette la detrazione maggiorata al 110% ed eventualmente lo sconto in fattura o la cessione del credito. Si applica per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per i condomìni, anche se con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione (110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024; 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025). È stata prevista un'ulteriore proroga per condomìni ed edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, qualora alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo. In tali casi, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute, rispettivamente, entro il 31 dicembre 2023. Per le spese sostenute nel 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo (in luogo delle cinque previste).

 

Il Superbonus consente di ottenere una detrazione fiscale fino al 110% su tre tipologie di intervento relative alla coibentazione e al risparmio energetico:

• Installazione del cappotto termico, del quale abbiamo appunto parlato;
• Coibentazione del tetto;
• Sostituzione degli impianti di condizionamento invernale con degli impianti più performanti;

 

Per poter usufruire del bonus 110% per la realizzazione del cappotto termico è necessario che questo copra almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio e che, con la sua installazione, si possa aumentare l’efficienza energetica dell’intero edificio di almeno due classi.

Questi tre interventi sono definiti “trainanti”; la loro realizzazione permette di usufruire del bonus 110% anche per altri lavori, definiti “trainati”. Le metodologie per poter usufruire del bonus 110% sono: la detrazione, lo sconto in fattura o la cessione a terzi. Nel caso in cui il cappotto termico non rispetti le condizioni sopra elencate, l’incentivo standard per i condomini prevede una detrazione dal 70 al 75% per interventi di isolamento termico delle superfici dell’edificio e del tetto, dall’80 all’85% se si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3 e gli interventi sulle parti comuni sono anche finalizzati alla riduzione del rischio sismico.